{"id":4308,"date":"2019-03-08T10:16:49","date_gmt":"2019-03-08T09:16:49","guid":{"rendered":"https:\/\/www.cmalleida.com\/?p=4308"},"modified":"2019-03-08T10:16:49","modified_gmt":"2019-03-08T09:16:49","slug":"todas-las-claves-para-convertir-la-vivienda-en-una-renta-cinco-dias","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cmalleida.com\/es\/todas-las-claves-para-convertir-la-vivienda-en-una-renta-cinco-dias\/","title":{"rendered":"Todas las claves para convertir la vivienda en una renta (Cinco D\u00edas)"},"content":{"rendered":"

La hipoteca inversa, la nuda propiedad o la venta con alquiler garantizado son opciones en un mercado a\u00fan muy reducido. El atractivo de la venta con estas f\u00f3rmulas se concentra en los propietarios de m\u00e1s edad y de inmuebles bien situados<\/em><\/p>\n

NURIA SALOBRAL<\/a>\u00a0\u00a0 MIGUEL MORENO MENDIETA<\/a><\/p>\n

Madrid\u00a0\u00a03 MAR 2019 – 13:52 CET<\/a><\/p>\n

La vivienda es sin duda el gran activo con el que cuenta la inmensa mayor\u00eda de las familias espa\u00f1olas. La inversi\u00f3n m\u00e1s clara por la que han apostado durante d\u00e9cadas, centrando el esfuerzo del ahorro inicial en la adquisici\u00f3n de una primera vivienda y luego quiz\u00e1 en la compra de una mejor casa en la que vivir o en una segunda residencia. Y llegado el momento de la jubilaci\u00f3n, la vivienda es tambi\u00e9n el gran recurso financiero con el que se cuenta para intentar obtener un complemento de la pensi\u00f3n p\u00fablica, aunque las opciones para sacarle partido sean limitadas y supongan en ocasiones la renuncia a la propiedad que tan celosamente se ha logrado tras a\u00f1os de trabajo.<\/p>\n

Cuando pasada la cincuentena no se ha ido construyendo ning\u00fan ahorro financiero para la jubilaci\u00f3n, la casa se convierte en el principal activo. La prolongaci\u00f3n de la esperanza de vida, los problemas de dependencia y los desaf\u00edos que afronta el actual sistema p\u00fablico de pensiones para su sostenibilidad en el futuro son nuevos factores que apuntan a que la vivienda va a ser tenida en cuenta cada vez m\u00e1s como fuente de ahorro para la jubilaci\u00f3n.<\/p>\n

\u201cEn Espa\u00f1a tradicionalmente se ha ahorrado en vivienda.\u00a0El 70% de los activos de las familias en Espa\u00f1a es inmobiliario, mientras que s\u00f3lo el 25% del ahorro es financiero<\/strong>\u201d, explica Jos\u00e9 Antonio Iglesias, subdirector general de negocio de VidaCaixa. Y mientras los bajos tipos han minado el atractivo de los productos de ahorro, la vivienda s\u00ed se ha revalorizado tras la crisis. \u00bfC\u00f3mo convertir entonces la casa en un complemento a la pensi\u00f3n?<\/p>\n

Las f\u00f3rmulas a\u00fan son incipientes, en\u00a0un mercado todav\u00eda muy reducido. La hipoteca inversa, la venta de la nuda propiedad o la venta con un alquiler garantizado son algunas opciones<\/strong>, aunque todas pasan por la importancia de buscar un buen asesoramiento y de tener en cuenta dos factores clave. El primero de ellos es que las mayores opciones para obtener una buena renta gracias a la casa las tienen los propietarios de inmuebles con un elevado valor de mercado. Quienes viven en una casa antigua o peor conservada y alejada del centro encontrar\u00e1n muchas m\u00e1s dificultades, no hay chollos.<\/p>\n

La edad del propietario es el otro gran factor, ya que a m\u00e1s edad, m\u00e1s capital se podr\u00e1 obtener y a la inversa. Tambi\u00e9n entra en juego un tercer elemento, no menos importante, y es la dif\u00edcil renuncia a la arraigada idea de dejar la vivienda a los hijos. Es aconsejable por tanto alcanzar el consenso familiar necesario antes de tomar una decisi\u00f3n.<\/p>\n

La hipoteca inversa permite a los mayores de 65 a\u00f1os obtener una renta mensual de la vivienda en propiedad, sin cederla al banco mientras vivan. El banco concede una suerte de cr\u00e9dito inverso al propietario, por el que la entidad pagar\u00e1 una renta mensual equivalente a alrededor del 50% del valor de tasaci\u00f3n de su casa. Si el anciano fallece sin haberlo consumido, los herederos tendr\u00e1n la opci\u00f3n de pag\u00e1rselo al banco para evitar que la entidad se quede con la casa.<\/p>\n

En la venta de la nuda propiedad, el anciano vende su casa y puede seguir viviendo en ella hasta su fallecimiento y en la opci\u00f3n de la venta con alquiler garantizado, tambi\u00e9n queda asegurado que seguir\u00e1 residiendo en ella de por vida. La venta de la casa pasa en ambas opciones por hacerlo a un precio sensiblemente inferior al de mercado, ya que el comprador no podr\u00e1 disponer de ella hasta que el inquilino fallezca.<\/p>\n

Como apunta Jorge Mart\u00ednez, experto independiente en seguros,\u00a0\u201cse trata de un mercado a\u00fan muy peque\u00f1o. Con m\u00e1s demanda, los precios ser\u00edan m\u00e1s competitivos y los descuentos menores\u201d<\/strong>. Pero aunque peque\u00f1o, y a la espera de que en el futuro este mercado pueda ser m\u00e1s eficiente y beneficioso para el propietario jubilado, hay distintas opciones entre las que poder comparar y elegir, sin prescindir de asesoramiento.<\/p>\n

HIPOTECA INVERSA: UNA F\u00d3RMULA QUE VUELVE A COBRAR VIGENCIA TRAS A\u00d1OS DE OLVIDO<\/strong><\/p>\n

Utilizar la propia vivienda para obtener un pr\u00e9stamo es una de las f\u00f3rmulas m\u00e1s evidentes con las que obtener ingresos adicionales que completen la pensi\u00f3n de jubilaci\u00f3n. Esta alternativa, conocida como hipoteca inversa, cuenta con una legislaci\u00f3n propia en Espa\u00f1a (aprobada en 2007) y es ampliamente utilizada en otros pa\u00edses (en Reino Unido se realizaron en 2017 cerca de 40.000 operaciones de este tipo). Sin embargo, a\u00fan se utiliza muy poco: en 2017 se cerraron solo 31 transacciones de este tipo. Ahora, con la recuperaci\u00f3n del mercado inmobiliario y la mayor presi\u00f3n sobre las cuentas de la Seguridad Social, vuelve a cobrar relevancia. Varios intermediarios, como \u00d3ptima Mayores y Grupo Retiro est\u00e1n tratando de relanzar este producto. Esta f\u00f3rmula permite seguir viviendo en la propia residencia, hasta el fallecimiento mientras se va disponiendo de fondos. Son los herederos quienes deben decidir sin cancelar la hipoteca con sus propios recursos, vender la casa para devolver el pr\u00e9stamo o constituir una nueva hipoteca. Si el cr\u00e9dito no se devuelve, la entidad que prest\u00f3 se quedar\u00eda con la casa.<\/p>\n

La Fundaci\u00f3n de Estudios Financieros realiz\u00f3 el a\u00f1o pasado un estudio sobre por qu\u00e9 no hab\u00eda cuajado esta f\u00f3rmula para convertir una casa en una renta peri\u00f3dica. Se hablaba de la complejidad del producto, del pinchazo de la burbuja inmobiliaria, de los altos costes de los gastos iniciales y de algunos fallos en la comercializaci\u00f3n. \u201cNuestra empresa surigi\u00f3 en 2005 y fuimos pioneros en buscar soluciones de hipoteca inversa para nuestros clientes, pero la crisis nos oblig\u00f3 a replegarnos\u201d, explica \u00c1ngel Cominges, consejero delegado de \u00d3ptima Mayores. Ahora, tras firmar un acuerdo con el banco digital portugu\u00e9s BNI Europe, la firma ha renovado la oferta de producto. \u201cTenemos cada mes miles de consultas y el nuevo producto est\u00e1 gustando\u201d, apunta. El sector bancario sigue mostrando en cambio su reticencia a ofrecer el producto.<\/p>\n

Uno de los problemas de la hipoteca inversa es que la cuant\u00eda del cr\u00e9dito se consuma antes del fallecimiento del propietario, lo que hace aconsejable contratar tambi\u00e9n un seguro adicional. Adem\u00e1s, la entidad dif\u00edcilmente va a prestar m\u00e1s del 50% del valor de tasaci\u00f3n del inmueble. En \u00d3ptima Mayores, este ratio bruto (al que se deber\u00e1n a\u00f1adir gastos de notar\u00eda, registro, gestor\u00eda y comisi\u00f3n de apertura del 1%) oscila entre el 26% y el 46% en el caso de un solo titular, y entre el 23% y el 43% si son dos.<\/p>\n

Una persona de 75 a\u00f1os que disponga de una casa con un valor de 350.000 euros podr\u00eda recibir un capital de 120.000 gracias a una hipoteca inversa, o una renta mensual de 700 euros. En caso de tener un c\u00f3nyuge de la misma edad, el banco le prestar\u00eda 108.500 euros, o le dar\u00eda una renta de 455 euros. \u201cNuestra recomendaci\u00f3n es cobrar el importe en forma de renta, porque es para lo que est\u00e1 pensada la hipoteca inversa. Cuando se cobra todo en un pago, puede haber casos de familiares que se est\u00e1n aprovechando de un anciano\u201d, explican desde Grupo Retiro.<\/p>\n

NUDA PROPIEDAD: VENDER Y CONSERVAR EL USUFRUCTO DE POR VIDA<\/strong><\/p>\n

La opci\u00f3n de vender la casa en que se reside a cambio de poder seguir viviendo en ella hasta el fallecimiento es lo que se conoce como venta de la nuda propiedad. El propietario renuncia a la titularidad y conserva \u00fanicamente el usufructo de por vida, mientras que el comprador solo podr\u00e1 hacer efectivo el disfrute de la casa, cuando el inquilino fallezca. Esta f\u00f3rmula, sobre la que no hay estad\u00edsticas oficiales ni en el INE y en el Registro de la Propiedad, est\u00e1 teniendo un crecimiento exponencial en ciudades como Madrid o Barcelona, seg\u00fan explica Eduardo Molet, un agente inmobiliario que ha lanzado una intensa campa\u00f1a comercial dirigida a los propietarios de mayor edad. Molet organiza meriendas gratuitas en su oficina del barrio madrile\u00f1o de Chamber\u00ed en las que explica las caracter\u00edsticas de esta operaci\u00f3n. \u201cEl perfil de vendedor es una persona de entre 75 y 80 a\u00f1os. Es una soluci\u00f3n para mejorar la calidad de vida de much\u00edsima gente que necesita m\u00e1s dinero para su jubilaci\u00f3n, o que ha de afrontar deudas o ayudar a sus hijos\u201d, explica Molet.<\/p>\n

El hecho de que el comprador no podr\u00e1 disfrutar de la vivienda hasta que el inquilino-vendedor fallezca implica necesariamente un descuento sobre el precio de mercado, que puede ser de hasta el 50% respecto al precio de mercado y para vendedores que ronden los 70 a\u00f1os o inferior al 20% cuando el vendedor supera los 90 a\u00f1os, a\u00f1ade Molet. \u201cLa f\u00f3rmula que aplicamos nosotros es propia y depende de la edad del vendedor y de d\u00f3nde est\u00e9 la casa\u201d, se\u00f1ala. As\u00ed, cuanto m\u00e1s valiosa sea la vivienda, m\u00e1s dinero podr\u00e1 obtener para su jubilaci\u00f3n el vendedor, a cambio de renunciar a la propiedad de su casa y de dejarla a sus herederos.<\/p>\n

No hay tasaci\u00f3n independiente y el precio de venta est\u00e1 sujeto a la negociaci\u00f3n habitual entre comprador y vendedor, con una comisi\u00f3n para el agente inmobiliario del 5% en el caso de Molet. El vendedor, que no tendr\u00e1 que tributar por la ganancia patrimonial, asumir\u00e1 el impuesto de plusval\u00eda municipal y los gastos de comunidad y el comprador, el IBI y las posibles derramas extraordinarias que puedan surgir.<\/p>\n

\u201cEs muy aconsejable un asesoramiento previo. No es una venta m\u00e1s, hay que tener muy claros los t\u00e9rminos del usufructo. Se trata de vendedores de m\u00e1s edad que deben entenderlo todo muy bien, es un perfil delicado y requiere m\u00e1s cautelas de las habituales\u201d, advierte la abogada Marina Mullor.<\/p>\n

VENTA CON ALQUILER: BOLSA DE CAPITAL PROPIA POR SI SE VA A UNA RESIDENCIA<\/strong><\/p>\n

Frente a la f\u00f3rmula de venta de la nuda propiedad, por la que se ingresa un pago \u00fanico, existe otra opci\u00f3n por la que tambi\u00e9n se vende la vivienda habitual. Es la venta con alquiler garantizado, por la que el vendedor permanece en su casa y sigue pagando un alquiler como inquilino. Es la v\u00eda por la que apuesta la socimi Almagro, que debut\u00f3 el pasado a\u00f1o en el MAB, y que asegura ofrecer al inversor una rentabilidad del 10% y al vendedor, un importe por la venta superior al de la nuda propiedad y un capital en caso de tener que marcharse de la casa a, por ejemplo, una residencia.<\/p>\n

El propietario que vende y se convierte en inquilino de su casa no va a pagar el alquiler de su pensi\u00f3n: del importe de la venta, ingresar\u00e1 una parte y otra parte se destinar\u00e1 a una bolsa de arrendamiento, de la que abonar el pago mensual del alquiler. Esa bolsa se ir\u00e1 consumiendo con el tiempo, calculada seg\u00fan la esperanza de vida, pero si llega a agotarse, el inquilino no tendr\u00e1 que pagar nada.<\/p>\n

\u201cNuestra oferta es m\u00e1s elevada y m\u00e1s flexible\u201d, asegura Luis de Ul\u00edbarri, presidente y cofundador de Almagro. El precio de venta de la casa ser\u00e1 inferior al de mercado, ya que el vendedor podr\u00e1 seguir disfrut\u00e1ndola. Pero Ul\u00edbarri afirma que la socimi puede ofrecer un importe superior al de la nuda propiedad gracias un modelo de negocio que apuesta por el volumen, aunque su n\u00famero de adquisiciones por ahora sea muy reducido.<\/p>\n

Partiendo de un caso real, para un vendedor de 82 a\u00f1os de una casa en la calle madrile\u00f1a de Mart\u00ednez Campos, con un precio de mercado cercano a los 600.000 euros, Almagro ofrec\u00eda un precio de compra de 435.000 euros. De esta cantidad, 350.000 euros iban directos al vendedor y 85.000 euros a la bolsa de alquiler, que podr\u00edan recuperarse en el caso de abandonar la vivienda antes de un plazo de 7 a\u00f1os, como garant\u00eda adicional. Al margen de este caso concreto, bajo esta f\u00f3rmula, el propietario que pasa a ser inquilino puede disponer de la parte de la bolsa de alquiler que no haya consumido si se va a vivir a otro sitio. O dejarlo a los herederos en caso de fallecimiento sin haber agotado esa bolsa. El precio del alquiler, del que se obtiene la mayor parte de la rentabilidad que va para el inversor, estar\u00e1 en la franja alta de mercado, seg\u00fan explica Ul\u00edbarri. Hasta ahora, Almagro ha adquirido 16 viviendas, prev\u00e9 duplicar su n\u00famero en el pr\u00f3ximo mes y est\u00e1 negociando un cr\u00e9dito para nuevas adquisiciones.<\/p>\n

ALQUILER PARA LA RESIDENCIA: PR\u00c9STAMOS QUE COSTEAN LOS GASTOS DE DEPENDENCIA<\/strong><\/p>\n

Cada a\u00f1o miles de personas mayores se convierten en dependientes al no poder realizar por s\u00ed mismos muchas tareas cotidianas, como asearse, preparar la comida o limpiar su vivienda. En 2006 se aprob\u00f3 la Ley de Dependencia para que el Estado asumiera los costes de estos cuidados, pero la crisis y la desidia institucional han dejado infradotado este cuarto pilar del Estado de bienestar y cada a\u00f1o fallecen en Espa\u00f1a 24.700 ancianos esperando estas ayudas. Para tratar de ofrecer una soluci\u00f3n a estas personas surgi\u00f3 el a\u00f1o pasado Pensium, una compa\u00f1\u00eda que ofrece un pr\u00e9stamo para que la persona mayor pueda costearse una residencia privada, a cambio de ceder su casa para que sea alquilada durante unos a\u00f1os.<\/p>\n

\u201cCuando la familia toma la decisi\u00f3n, nos encargamos de todo: gastamos unos 3.500 euros reformar la casa para que se alquile mejor, buscamos inquilinos y contratamos un seguro de impago para que la persona que va a ingresar en la residencia lo haga sin ninguna preocupaci\u00f3n\u201d, explica David Igual, director de operaciones de Pensium. \u201cLo que m\u00e1s gusta de esta soluci\u00f3n es que no se pierde en ning\u00fan caso la propiedad de la vivienda\u201d, apunta.<\/p>\n

Una persona de 75 a\u00f1os empieza a no valerse por s\u00ed misma y necesita ir a una residencia. Mientras permance en una lista de espera para acceder a una plaza en una residencia p\u00fablica, puede financiar con Pensium su traslado a una privada. Si la persona cobra una pensi\u00f3n de 1.000 euros (es la m\u00e1s frecuente) y la residencia cuesta 2.000 euros, el alquiler de su vivienda le servir\u00e1 para cubrir esta brecha. El primer a\u00f1o, la persona necesitar\u00eda 24.000 euros y Pensium le prestar\u00e1 6.000 euros por semestre para afrontar la diferencia. A cambio, ir\u00e1 alquilando el piso. Si el inquilino paga 600 euros al mes, cada a\u00f1o habr\u00eda un descuadre de 4.800 euros. Esta diferencia se compensa prolongando el alquiler varios a\u00f1os despu\u00e9s de que la persona acceda una residencia p\u00fablica o fallezca. El pr\u00e9stamo tiene un tipo de inter\u00e9s del 5,7% TAE y la vivienda siempre tendr\u00eda un alquiler a largo plazo, no especulativo. \u201cSeg\u00fan nuestros c\u00e1lculos, el pr\u00e9stamo se devolver\u00e1 en cinco o seis a\u00f1os,\u201d, explica David Igual.<\/p>\n

RENTA VITALICIA: INGRESO FIJO A PARTIR DE PATRIMONIOS ELEVADOS<\/strong><\/p>\n

La renta vitalicia es el producto que m\u00e1s se ajusta a la gran aspiraci\u00f3n financiera de las personas de m\u00e1s edad, contar con un ingreso mensual fijo hasta su fallecimiento. Permite tener un ingreso permanente con independencia de las oscilaciones del mercado \u2013a costa de una rentabilidad muy peque\u00f1a\u2013 y da la opci\u00f3n, si se desea, de dejar todo o parte del ahorro a los herederos. Tambi\u00e9n de dejar como beneficiaria a la pareja en caso de fallecimiento, aunque todas las opciones que supongan contemplar a herederos o beneficiarios supondr\u00e1n una menor renta mensual.<\/p>\n

La renta vitalicia est\u00e1 dise\u00f1ada para quien cuente con un patrimonio considerable al llegar a la vejez. Y son una clara opci\u00f3n para quienes vendan su vivienda habitual \u2013la ganancia patrimonial queda exenta en tal caso a partir de los 65 a\u00f1os\u2013, ya sea en una venta com\u00fan o solo de la nuda propiedad, o para quienes vendan cualquier activo, ya sea un fondo, una licencia de taxi o una segunda residencia, cumplida esa edad, ya que la plusval\u00eda tambi\u00e9n queda libre de impuestos, con la condici\u00f3n de reinvertir todo el capital en una renta vitalicia. El a\u00f1o pasado, 26.700 personas mayores de 65 a\u00f1os transformaron su patrimonio en rentas vitalicias aprovechando esta ventaja fiscal.<\/p>\n

Vidacaixa, entidad l\u00edder en el mercado de rentas vitalicias, da la opci\u00f3n de introducir la inversi\u00f3n en Bolsa, y aspirar a algo m\u00e1s de rentabilidad, en un producto que tradicionalmente solo invierte en renta fija. Su renta Vitalicia Inversi\u00f3n Flexible destina hasta el 30% de la prima a la renta variable. Para una prima de 100.000 euros para una persona de 70 a\u00f1os, la renta bruta mensual resulta en 213 euros, con datos de tipos a cierre de febrero.<\/p>\n

Lo realmente determinante en la cuant\u00eda mensual, al margen del volumen de la prima, ser\u00e1 la edad y si se deja o no capital a los herederos. Por ejemplo, para una prima de 100.000 euros para un asegurado de 65 a\u00f1os, y que no deje nada a sus herederos a su fallecimiento \u2013en la denominada f\u00f3rmula de consumo de capital\u2013, la renta vitalicia que ofrece Banco Sabadell es de 357,8 euros brutos al mes. Si se desea que, a su fallecimiento, el beneficiario de la renta \u2013por ejemplo, su pareja\u2013 siga cobrando el 100% de la renta inicial, la cuant\u00eda desciende a 302 euros al mes. Y si quiere que sus herederos cobren el cien por cien del capital aportado, la renta mensual mengua hasta los 130,81 euros brutos.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

La hipoteca inversa, la nuda propiedad o la venta con alquiler garantizado son opciones en un mercado a\u00fan muy reducido. El atractivo de la venta… Llegeix m\u00e9s<\/a><\/p>\n","protected":false},"author":149,"featured_media":1929,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"_genesis_hide_title":false,"_genesis_hide_breadcrumbs":false,"_genesis_hide_singular_image":false,"_genesis_hide_footer_widgets":false,"_genesis_custom_body_class":"","_genesis_custom_post_class":"","_genesis_layout":"","footnotes":""},"categories":[28],"tags":[],"class_list":{"0":"post-4308","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-actualidad","8":"entry"},"acf":[],"yoast_head":"\nTodas las claves para convertir la vivienda en una renta (Cinco D\u00edas) - Col\u00b7legi de Mediadors d'Assegurances de Lleida<\/title>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/www.cmalleida.com\/es\/todas-las-claves-para-convertir-la-vivienda-en-una-renta-cinco-dias\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"es_ES\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Todas las claves para convertir la vivienda en una renta (Cinco D\u00edas) - Col\u00b7legi de Mediadors d'Assegurances de Lleida\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"La hipoteca inversa, la nuda propiedad o la venta con alquiler garantizado son opciones en un mercado a\u00fan muy reducido. 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